一、徐书记您好。欢迎您来到直播间做客

　　答：听众朋友们，市民朋友们，大家好！非常荣幸能到“行风在线”栏目做客。受主任委托，向广大听众朋友以及社会各界对我市不动产登记工作的关心理解、支持，表示衷心的感谢。 

　　一年多来，我市不动产登记中心以市十三次党代会议精神为指针，以“便民、利民”为宗旨，围绕全市主体工作，贯彻新时期改革发展新理念，服务地方经济发展大局，推动文明窗口单位建设，为强市富民献计出力，发挥了积极的作用。 

　　我们将借此机会，认真倾听全市各界领导和群众的意见，努力改进工作作风，为推动服务型政府建设做出更多的努力。 

　　二、市不动产登记中心成立一年多，目前运行情况如何？ 

　　答: 佳木斯市不动产登记登记中心是我市按照国家统一不动产登记机构、统一簿册、统一依据、统一平台的要求，整合了土地、房屋、林业、畜牧等部门的不动产登记职能，成立的不动产统一登记机构。负责本市房屋、土地和林木、草原等不动产登记工作。是隶属于48365365备用网站的副处级处级事业单位，内设16个科室（分中心），核定编制68人。其中：管理人员7人，专业技术人员61人。不动产登记中心2016年7月26日经佳编【2016】106号文件批准，“佳木斯市机构编制委员会关于佳木斯市不动产登记中心十定方案的批复筹建”。2016年8月25日，佳木斯市不动产登记中心正式揭牌成立投入运行。 

　　一年多来，在上级领导关怀支持下，在相关部门的积极配合下，经过全体人员不懈努力，不动产登记工作已实行平稳运行。截至目前共受理不动产登记业务70051件，发放不动产登记证书34869本，不动产登记证明26458份，得到领导和群众的一致认可。 

　　三、不动产登记在便民服务上采取了哪些措施？ 

　　答：佳木斯市不动产登记中心，不忘初心，紧紧围绕维护群众合法权益，便民利民宗旨，超常举措，努力提高办事效率和服务质量。 

　　1、实行领导带班制度，由带班领导在一线窗口接待人民群众，现场答疑解难处理问题，化解矛盾纠纷。 

　　2、为方便申请人办理不动产登记，我们制作了明白卡、服务指南，对登记程序、要件、时限进行告知。 

　　3、采取了预约登记措施，对预约群众免费提供车辆，主动上门，提供现场勘察测绘服务。 

　　4、开辟绿色通道，对老、弱、病、残办事不便的群众，设专人跟踪一条龙服务，指定窗口办理。 

　　5、对申请办理不动产登记后，不方便取证的群众和企业，实行邮递服务。 

　　6、为办理不动产登记的群众，提供免费复印的服务。 

　　7、我们对现有流程进一步优化，信息平台进一步完善，开发了预告登记与预告抵押，预转现、交易与抵押，并案办理程序；极大地提高了工作效率。 

　　四、我市不动产登记开展了一年多时间，但是大家对不动产的概念、权利、产权期限并不十分清楚，请您给大家详细解释一下？ 

　　答：1、不动产概念：《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）所称的不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产是与动产相对而言的，都是属于“物”的范畴，两者之间的区别主要是能否人为移动，能够移动的成为动产，不能移动的称为不动产。最核心的不动产类型是土地。 

　　2、不动产权利：《条例》第五条规定，依照该条例规定办理登记的不动产权利有：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 

　　3、不动产的产权期限：不动产因类别的不同，设定权利存续期间不同。其中，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条的规定，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30——50年，林地为30——70年，种植特殊林木的林地，经国务院林业行政主管部门批准，承包期还可以延长。 

　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，各建设用地使用权出让年限最高值分别为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。 

　　根据《中华人民共和国海域使用管理法》第二十五、第二十六条的规定，海域使用权的最高期限分别为：养殖用海15年，拆船用海20年，旅游、娱乐用海25年，盐业、矿业用海30年，公益事业用海40年，港口、修造船厂等建设工程用海50年。 

　　五、什么是不动产登记、不动产登记的效力、类型？请说明一下？ 

　　1、不动产登记的概念：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项，负责登记的是国家专门负责登记的机构，登记事项必须记载于不动产登记簿。 

　　2、不动产登记的效力：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。对不动产，登记是法律明确规定必须进行的，是不动产物权发生效力的前提。 

　　3、不动产登记的类型：不动产登记主要包括首次登记、变更登记。转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。 

　　其中，首次登记包括土地总登记、建筑物的初始登记、土地权利的初始登记及建筑物他项权利的设立登记；变更登记是指不动产权利人的姓名、不动产的自然状况及权属状况发生变化市时，权利人应该向不动产登记机构申请进行的登记；转移登记是指因不动产权利人发生改变而进行的登记；注销登记是指因不动产权利消灭而进行的登记；更正登记是指不动产权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，向登记机构申请，在经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的情况下，登记机构对错误事项进行改正的登记；异议登记是指登记机构将事实上的权利人及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。 

　　六、不动产统一登记的目的、原则是什么？什么是不动产登记的四统一？ 

　　1、不动产登记的目的：整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，意识完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。不动产权登记是产权保护的重要基础和前提，通过不动产统一登记对推进简政放权，减少多头管理，方便群众生活，降低创业成本具有重要的现实意义。 

　　具体来说，对老百姓和企业最直接的好处就是，只到一家办，只到一个窗口办，只持一本证。不论是土地、房屋、林权、草原，只要是不动产，以前，要到几个单位申办，不动产统一登记后，只要到市政务中心8号楼3楼不动产登记中心窗口申办，就可以了，符合法律和政策规定的，最后领取的就是一本“不动产权证书”，不用像以前那样，一处不动产要拿几本证，所以，无论是方便程度，还是办事效率，都有本质的提升。 

　　2、不动产登记的原则：严格管理原则、稳定连续原则、方便群众原则。 

　　3、不动产登记的“四统一”：统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据、统一信息平台。 

　　七、公证书已明确父亲的房屋由儿子继承，但在办理转移登记之前儿子也死亡。这种情况可否依照继承公证书将房产办到儿子名下？ 

　　答：房屋所有权人死亡以后，作为所有权的权利主体消灭了，所以不能再登记。按最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第五十二条规定：“继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人”。所以，这是转继承，应按转继承办理。 

　　八、几年前的买卖行为，没有及时到不动产登记部门办理过户手续，现在出卖人丧失意识，这种情况如何处理？ 

　　答：只要不违反《合同法》关于合同效力的规定，在健康时签订的合同应是有效的，现在出卖人丧失意识，应当由利害关系人向人民法院提出申请，宣告原出卖人为无民事行为能力人，然后由其监护人作为代理人与买方共同提出房屋转移登记申请。 

　　九、目前解决历史遗留未办理不动产权证情况如何？ 

　　答：为扎实推进历史遗留未办理不动产权证工作。我们已经按照省委35号文件和市政府7号文件要求，建立台账，实行消号制，以大局为重，想群众之所想，急群众之所急，与房产、税务等部门密切配合，解决分散登记时期产生的缺少审批手续、工程未验收、超规划建设、欠缴出让金或税费等历史遗留问题。全市125个历史遗留项目、88670户，已经列入详细清单，经过各部门协调联动、共同努力，已经有52个项目、43675户可以办理不动产登记证，其中的31541户已经办理完结。 

　　十、在这些有历史遗留问题的小区居民办理不动产登记的过程中，大家都应该注意些什么？ 

　　答：确定为历史遗留建设开发项目后，由解决历史遗留开发项目推进领导小组办公室，协调相关部门完善开发项目涉及的相关手续，符合条件后，函告佳木斯市不动产登记中心启动该项目不动产登记，落实群众办证事宜。涉及办理不动产登记的房屋有两种类型： 

　　1、商品房登记：1）、商品房买卖合同；2）、商品房购房款的全款票据。注：商品房买卖合同与商品房购房款全款票据价格必须一致，合同、票据内容必须完整，上述手续应按要求加盖相关印章。 

　　2、动迁安置登记：1）、房屋动迁安置协议书；2）、房屋动迁安置结算单；3）、房屋动迁安置差价款票据。注：房屋动迁安置协议书、房屋动迁安置结算单与房屋动迁安置差价款票据价格必须一致，房屋动迁安置协议书、房屋动迁安置结算单、房屋动迁安置差价款票据内容填写完整，上述手续应按要求加盖相关印章。 

　　十一、办理以下不动产登记需要什么手续？需经过怎样流程？ 

　　申请人办理不动产登记需持以下手续，到政府行政服务中心（政府8号楼）三楼1-48号窗口办理。 

　　1、转移登记（个人与个人） 

　　登记手续：1、网签买卖合同；2、资金监管确认单；3、买卖双方身份证原件及复印件（正反面）；4、不动产权证书（房屋所有权证、土地使用权证）。 

　　流程：（18-20）号窗口配宗地图——（1-3）号窗口网签合同——（4-7）号窗口资金监管——咨询台叫号——（8-15）号窗口备案受理——（24-27）号窗口核税——（28-29）号窗口核维修基金——（32-33）号窗口缴税费；缴费后7个工作日到（46-48）号窗口取证。 

　　2、商品房登记（转移） 

　　登记手续：1、商品房买卖合同；2、不动产发票；3、申请人身份证原件及复印件（正反面）。 

　　流程：（18-20）号窗口配宗地图——咨询台叫号——（8-15）号备案受理——（24-27）号窗口核税——（28-29）号窗口核维修基金——（32-33）号窗口缴税费；缴费后7个工作日到（46-48）号窗口取证。 

　　3、预告登记 

　　登记手续：1、商品房买卖合同；2、约定书；3、申请人身份证原件及复印件（正反面）。 

　　流程：（18-20）号窗口配宗地图——咨询台叫号——（8-15）号备案受理——（28-29）号窗口核维修基金——（32-33）号窗口缴税费；缴费后3个工作日到（46-48）号窗口取证。 

　　4、预告抵押权登记 

　　登记手续：1、不动产权证明；2、抵押合同、借款合同或借款抵押合同；3、申身份证原件及复印件（正反面）；4、首付款收据。 

　　流程：咨询台叫号——（8-15）号备案受理——（32-33）号窗口缴税费；缴费后3个工作日到（46-48）号窗口取证。 

　　5、抵押权登记 

　　登记手续：1、不动产权证书（房屋所有权证、土地使用权证）；2、抵押合同、借款合同或借款抵押合同；3、申请人身份证原件及复印件（正反面）。 

　　流程：（18-20）号窗口配宗地图——资讯台叫号——（8-15）号备案受理——（32-33）号窗口缴税费；缴费后3个工作日到（46-48）号窗口取证。 

　　备注：取得不动产权证书、不动产登记证明的不需要到18号窗口配宗地图。 

　　十二、民间借贷（担保公司给予担保）是否可以办理抵押登记？担保公司有营业执照和黑龙江省融资性担保经营许可证，发证机关黑龙江省金融工作办公室。没有金融许可证，该证可否作为反担保抵押登记？  

　　答：《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第66条规定：“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。”民间借贷为我国法律所允许的，而非法金融活动则被法律所禁止。 

　　最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，民间借贷的利率应在银行同期利率4倍以内，超过部分利息不受法律保护。自然人债务人为担保其对自然人债权人的债务的履行，将其有权处分的建设用地土地使用权抵押给债权人，受法律保护。土地抵押登记是法律的完整保护的必要组成部分，不能把《国土资源部关于规范土地登记的意见》国土资发[2012]134号第五点针对特定问题的准许性规定理解为对特定问题之外的事项的禁止性规定，该规定没有对抵押权人为自然人的土地抵押登记予以禁止。实务操作中把握好“房地一体”原则的规范，房屋所有权进行抵押，土地使用权视为自动抵押，参照《物权法》第十六章的相关表述及黑龙江省国土资源厅黑国土资办发（2016）22号关于做好不动产抵押权登记工作的指导意见办理抵押权登记。 

　　反担保是指为债务人担保的第三人，为了保证其追偿权的实现，要求债务人提供的担保。在债务清偿期届满，债务人未履行债务时，由第三人承担担保责任后，第三人即成为债务人的债权人，第三人对其代债权人清偿的债务，有向债务人追偿的权利。当第三人行使追偿权时，有可能因债务人无力偿还而使追偿权落空，为了保证追偿权的实现，第三人在为债务人作担保时，可以要求债务人为其提供担保，这种债务人反过来又为担保人提供的担保叫反担保。是确保第三人追偿权的实现。我国《担保法》第4条规定：“第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法担保的规定。” 

　　十三、由于历史原因城镇居民已购买宅基地，并已核发证照，现申请办理不动产转移等相关登记能否办理？  

　　答：《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。通知指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。 

　　城镇居民购买农村上房屋是无效行为，相关权益得不到法律的保护，更不可能取得产权登记手续。 城镇居民购买集体土地上房屋是被现行法律所禁止的。我国的房屋所有权和土地使用权遵循权利主体一致原则，“房随地走，地随房走”，这就意味着购买房屋必须相应取得土地使用权，而国家相关法律则禁止宅基地转让给城镇居民(也包括非本集体组织成员情况)。  

　　 宪法第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。《物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见，作为宅基地的集体土地是不可以转让给城镇居民用于居住使用的。 《土地管理法》本来就对村民宅基地有限制条件，即本集体经济组织的宅基地只能由本集体经济组织的村民使用。在近年的实践中我们深深体会到这一规定限制了宅基地的自由流转，不利于农村建设用地的节约集约利用，迫切希望通过土地管理法的修改解决这一问题。 

　　    十四、房产交易后，当事人没有及时办理房屋所有权转移登记手续，出现卖方下落不明，买方是否可以单方面凭合同办理登记？ 

　　    答：除《不动产登记暂行条例》第14条单方申请规定外，不动产登记应当由有关当事人双方共同申请。卖方是房产转让当事人之一，现下落不明，无法到登记机构办理有关手续。由于无法作到双方共同申请，登记机构也无从判断该房屋买卖合同的真实性和合法性。在这种情况下，买方不能单凭房屋买卖合同申请房屋所有权转移登记。 

　　十五、协议离婚的，根据离婚协议取得房屋产权的一方可否单方申请转移登记？如果另一方不予配合怎么办呢？ 

　　答：除《不动产登记暂行条例》第14条单方申请规定外，不动产登记应当由有关当事人双方共同申请。夫妻协议离婚，双方签订的协议是物权变动的原因行为，仅具备债权效力，必须办理相应的不动产登记后才发生物权变动的效力。如果双方不共同申请，登记机构无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而影响登记的公信力。因此，应当由夫妻双方持离婚证件及协议共同提出申请。如果另一方不配合取得房屋权利的一方，则需由依据离婚协议取得房屋权利的一方向房屋所在地人民法院起诉，要求另一方履行协助办理房屋转移登记的义务。 

　　 十六、房屋权属证书或不动产权证书所记载的权利人已去世并且权属证书亦已遗失，证书应补发给谁？ 

　　答：不动产权证书只是一个证明，用以证明不动产权证书上所记载的事项已经在登记簿上记载。如果不动产权证书所记载的权利人去世，该项权利因权利主体的灭失而归于消灭。 

　　根据《物权法》第二十九条规定，如果当事人以继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，并不以登记作为取得权利的要件。此时，真正的权利人已经是继承人或者是受遗赠人。同时，根据《物权法》第三十条规定，《物权法》第二十九条的这一规定是指该项物权变动已发生效力，但并不能替代物权公示。由于登记机构未经合法原因，无法先行更改登记簿的这一记载，此时登记簿所记载的权利人仍然是被继承人，这与实际的权利状态显然是不符的。所以，最好的方法是不要再补发权属证书，而由当事人直接按继承或接受遗赠办理不动产登记手续。 

　　如果没有权属证书，只要该项权利已经在登记簿上作了记载，并不会影响其效力。且补证并不是权属登记，为使其继承人能办理房屋继承手续，可由继承人按细则第二十二条的规定办理补证，但在申请补证时，应由申请人出具有效的继承证明文件。补发的不动产权证书应发给继承人或者是受遗赠人，继承人或者受遗赠人可直接领取属于自己的权属证书。